Metodikk · Beregninger

Beregningsmetodikk

Tallene beregnes av deterministiske motorer. Samme input og seed gir identisk resultat.

Simulering

Monte Carlo med 10 000 iterasjoner som standard. Årlige variabler (rente, prisvekst, leievekst, kostnadsvekst, ledighet) trekkes per år langs korrelerte makrobaner; korrelasjonsmatrisen er kalibrert på norske kvartalsdata 2015–2024 (Norges Bank og SSB). Regimemodellen (ekspansjon/stabil/korreksjon/krise) er kalibrert på 2000–2025.

Lån reamortiseres årlig med årets simulerte rente. Ved yield-basert exit settes salgsverdien til NOI året etter salg delt på exit-yield, med rentefølsom justering langs banen.

Kovenantbaner spores per iterasjon: DSCR under 1,0 (hard) og 1,2 (myk), LTV over 0,8. Resultatet rapporteres som sannsynlighet per år, sannsynlighet for brudd innen et gitt år, og fordeling av første bruddår. Alle bruddsannsynligheter deles på samtlige iterasjoner — gjeldfrie baner teller som «ikke brudd».

Stresstesting

Hele scenariobiblioteket kjøres alltid. Med registrerte lån brukes saldovektet rente der fastrentelån beholder kontraktsrenten til bindingsutløp. Overlevelse måles som første måned med negativ likviditet.

Finanskrisen 2008pris −15 %, rente +2,0 pp, ledighet +3 pp, 24 mnd

COVID 2020rente −1,0 pp, ledighet +5 pp, 18 mnd

Rentehoppet 2022pris −5 %, rente +3,5 pp over 18 mnd, 24 mnd

Rente +300 bp vedvarende+3,0 pp, 36 mnd

Leiefall −10 %leie −10 %, 24 mnd

Dobbel ledighetbaseline-ledighet ×2, 24 mnd

REPLAY 1992–93 / 2008–09 / 2022–23pris- og rentebane fra SSB/Norges Bank

Refi-nekt ved bindingsutløptvangssalg med rabatt (krever lånedata)

Verdsettelse og leiepris

Hedonisk modell: kvadratmeterbasis per boligtype (SSB-kalibrert, datert i kildefilen) multiplisert med faktorer for kommune, nabolag, størrelse, alder, tilstand, energimerke og fasiliteter. Hver faktor rapporteres med kronebidrag. Konfidensintervall på 80/90/95 %-nivå.

Leieprisforslag = hedonisk verdi × områdeyield / 12, med P25–P75-spenn. Yield-benchmarken kombinerer kalibrert historikk med løpende SSB-serier; faller SSB-kallet bort, merkes kilden i svaret.

Skatt

Norsk modell for 2025/2026: leieinntektsskatt 22 % med rente- og avskrivningsfradrag (saldoavskrivning kun næring), progressiv formuesskatt med marginalmetode (eiendommens bidrag gitt øvrig formue), gevinstskatt 22 % med primærboligfritak (eier- og botidskrav) og dokumentavgift 2,5 %. Alle satser kan overstyres per beregning.

Kildesporing

Alle beregnede størrelser bærer provenance: kilde, tabell, periode og konfidensnivå (high/medium/low). Standardverdier er merket ESTIMAT. Ved sammensatte resultater vinner strengeste konfidensnivå.

Forbehold

Simuleringer er modellresultater, ikke prognoser. Fordelinger og kalibreringer er dokumentert med kilde og dato.
Kovenantgrensene DSCR 1,0/1,2 og LTV 0,8 er faste i modellen; reelle lånevilkår varierer.
CVaR måler absolutte tap: gevinstscenarier bidrar med tap 0.
Skattemodellen følger 2025/2026-regler. Tap ved salg gir ikke fradrag i modellen; negativt leiegrunnlag modelleres med full fradragseffekt samme år.
Hedoniske koeffisienter er SSB-forankrede kalibreringer, ikke regresjonsestimater fra eget utvalg.
Historiske replays bruker årsgjennomsnitt — intra-årsutslag dempes.